정부가 콕 찍어준 ‘이곳’ 초대형 빌딩 들어서네…역세권마다 천지개벽한다는데 무슨 일 [부동산 이기자]

[부동산 이기자-28] 정부 역세권 활성화 사업 살펴보니 3도심 용적률 최대 1300%까지 비중심지도 200%P 늘어 500% 늘어난 용적률 절반 공공시설 지어야 그래도 사업성 높아져 개발사업 활력 강동역 주변 용적률 170%→800% 서울 41곳 역세권 개발사업 이뤄져

그래도 사업성 높아져 개발사업 활력서울 41곳 역세권 개발사업 이뤄져 부동산 이기자 지난 화에서 서울 땅에도 ‘급’이 있다고 설명을 드렸습니다. 서울시가 2040 서울도시기본계획에 지역마다 중심지 역할을 하는 곳을 정해놨다고 소개했죠. 3개 도심, 7개 광역중심, 12개 지역중심, 53개 지구중심, 비중심지 얘기입니다. 도심의 급이 가장 높고 순차적으로 내려가 비중심지의 위계가 제일 낮습니다.

구체적으로는 지하철역 최대 반경 350m 안에 있는 1500㎡~1만㎡ 규모 땅을 고밀·복합 개발하면 용도지역을 대폭 올려주는 사업입니다. 용도지역이 오르면 최대로 쓸 수 있는 용적률 기준도 높아집니다. 토지를 더욱 효율적으로 쓸 수 있는 겁니다. 다만 노후도와 동의율 요건 등을 맞춰야 합니다. 중심지 체계에 따라 최대로 올릴 수 있는 용도지역 범위도 달라집니다. 용도지역이란 토지를 어떻게 쓸지 큰 틀에서 정해놓는 것입니다. 우리나라의 모든 땅은 주거·상업·공업·녹지지역 등으로 주요 역할이 정해져 있죠. 건물을 세울 때 바닥 토지가 어느 용도지역에 속하는가에 따라 용적률, 건폐율, 높이 등이 달라집니다.

3개 도심과 7개 광역중심에 있는 역세권 용지가 제3종 일반주거지역이라면 어떨까요. 개발을 할 때 용도지역이 일반상업지역보다 한 단계 더 높은 중심상업지역까지 될 수 있습니다. 이론적으로는 최대 용적률이 300%에서 1300%까지 높아지는 겁니다. 53개 지구중심이라면 용도지역을 바꿀 수 있는 최대 범위가 한 단계 더 낮아집니다. 지구중심에 있는 역세권 땅은 개발시 최대 근린상업지역까지만 종상향이 된다는 뜻입니다. 지구중심보다도 위계가 낮은 비중심지는 최대치가 더 내려갑니다. 비중심지에 포함된 역세권 땅은 개발할 때 최대 준주거지역까지만 높일 수 있습니다.

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