6억 주담대 한도·DSR 강화…자금 조달 부담 커져 비수도권은 올해 말까지 2단계 유지
비수도권은 올해 말까지 2단계 유지 총부채원리금상환비율 규제 3단계가 오늘부터 본격 적용되면서 수도권을 중심으로 주택담보대출 문턱이 크게 높아졌다. 강화된 규제에 따라 DSR 산정 시 1.5%의 가산금리가 적용돼 가계대출 한도가 줄어들게 된다. 스트레스 DSR은 차주가 대출을 실행할 때 향후 금리 상승으로 원리금 상환 부담이 커질 가능성을 고려해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리를 부과하는 제도다.
규제 단계가 높아질수록 대출 가능 금액은 줄어든다. 앞서 정부는 지난 6월 28일 가계부채 관리 강화방안 내용을 담은 ‘6·27 부동산 대책’을 발표해 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 등 대출 규제를 강화했다. 이번에 스트레스 DSR까지 더해지면 차주의 대출 가능 금액이 더 줄어들어 수도권에서 자금 조달이 한층 어려워진다. 정부는 지난달 부동산 대책을 통해 ▲수도권·규제지역 추가 주택구입 목적 주담대 금지 ▲수도권·규제지역 주담대 한도 6억원으로 제한 ▲수도권·규제지역 생애최초 LTV 80%→70% 강화 및 6개월 내 전입의무 ▲신용대출 연소득 이내로 제한 등의 규제를 즉시 시행했다. 실제로 서울 아파트의 약 74%가 주택담보대출 한도 제한과 대출 심사 강화의 직접적인 영향을 받게 된다. 이에 따라 실수요자뿐만 아니라 투자자들도 자금 마련에 큰 부담을 느낄 것으로 보인다. 시중은행 시뮬레이션에 따르면 연 소득 1억 원인 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4% 조건으로 변동금리 주담대를 받을 경우 현재 수도권은 스트레스 금리가 1.2%포인트 적용된다. 이 경우 지난달까지 금리 5.2%로 약 6억700만 원을 대출받을 수 있었지만, 오늘부터는 금리가 5.5%로 높아져 대출 한도가 5억8700만 원으로 약 2000만원 줄어든다.전문가들은 이번 DSR 강화로 서울을 비롯한 수도권 아파트 거래량이 크게 줄어들 것으로 보고 있다. 다만 강남3구와 용산 등 현금 유동성이 풍부한 핵심 지역은 여전히 자금 여력이 있는 매수자들이 거래를 이어가 규제 영향이 제한적일 가능성이 있다고 분석한다.
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