6·27 대출 규제 후폭풍 전세→월세 전환 속도 빨라져 강남선 月1000만원 계약 속출
강남선 月1000만원 계약 속출 정부의 6·27 대출 규제가 시행된 지 한 달여가 지나면서 대출 문턱에 막힌 전세 수요가 월세 시장으로 빠르게 흡수되고 있다. 이 과정에서 월세가 전반적으로 상승하며 서울 주요 지역을 중심으로 월세 500만원이 넘는 초고가 계약 비중이 늘어나는 등 임대차 시장의 ‘월세화’가 가속화하는 양상이다. 10일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 지난 7월 한 달간 체결·신고된 서울 아파트 월세 거래 7253건 중 월세 500만원 이상인 고액 계약은 146건으로 집계됐다.
이는 전체 거래의 약 2%에 해당하는 수치다. 연초 1%대 초반이었던 이 비중은 7월에 처음으로 2%를 넘겼다. 월세 300만원 이상 거래 비중 역시 연초 5%대에서 7.7%까지 높아지며 전반적으로 고가 월세 시장이 뚜렷하게 확대되는 모습이다. 실제 초고가 계약 사례도 속출하고 있다. 강남구 개포동 개포자이프레지던스 전용면적 132㎡는 지난달 29일 보증금 3억원·월세 1000만원에 신규 계약이 체결됐다. 같은 평형이 지난해 말 보증금 3억원·월세 846만원에 거래된 것과 비교하면 18.2% 올랐다. 용산구 한남동의 하이페리온2차 전용 227㎡는 지난달 보증금 1억5000만원·월세 2000만원에 계약됐다. 성동구 성수동의 트리마제 전용 84㎡는 1000만원 이상의 월세 계약이 7월에만 3건 체결됐다. 6월에 체결된 트리마제 동일 평형 월세 거래는 모두 700만원대였다. 월세 상승세는 초고가 계약에만 국한되지 않는다. KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트 월세지수는 127.4로 관련 통계가 집계된 이래 최고치를 기록했다. 2024년 3월 112.6을 기록한 이후 17개월 연속 상승세다. 수도권 전반으로도 월세 상승세가 뚜렷하다. 경기와 인천의 지난달 아파트 월세가격지수 역시 각각 127.7과 130.5로 모두 역대 최고치를 경신했다. 고가 월세뿐 아니라 전반적으로 월세가 오르는 가장 큰 원인은 전세대출 문턱이 높아진 데 있다. 6·27 대책으로 버팀목 전세대출 한도가 축소됐고 주택도시보증공사의 전세대출 보증 비율 역시 수도권 기준 90%에서 80%로 줄었다. 이에 따라 세입자들이 전세보증금 전액을 대출로 마련하기가 어려워졌다. 자금 조달이 막힌 세입자들은 보증금을 낮추고 월세를 내는 ‘반전세’나 순수 월세를 택할 수밖에 없는 상황으로 내몰리고 있다. 전세 매물 감소도 월세를 밀어 올리는 요인이다. 주택담보대출을 받을 경우 6개월 내 실거주 의무가 생기면서 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 어려워졌다. 신규 전세 공급의 주요 통로 중 하나가 막힌 것이다. 세입자의 전세보증금으로 잔금을 치르는 방식의 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’이 중단된 점도 전세 매물 감소에 영향을 미쳤다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 2022년 말 5만건이 넘었던 서울 전세 물량이 이달 들어서는 2만2000건대까지 줄었다. 이처럼 수요와 공급 양 측면에서 월세를 선택할 수밖에 없는 구조가 굳어지면서 지난달 서울의 신규 아파트 임대차 계약 중 월세가 차지하는 비중은 42.2%에 달했다. 1년 전 같은 기간 대비 확대된 수치다. 전세에서 월세나 반전세로 전환하는 갱신 계약 비율도 지난달 5.1%로 1년 전 대비 상승했다. 문제는 전세보다 월세의 주거비 부담이 크다는 점이다. 전세보증금을 월세로 환산할 때 적용하는 비율인 전월세 전환율은 계속 오르고 있다. KB부동산에 따르면 서울 아파트의 7월 전월세 전환율은 4.23%로 10개월 연속 상승하며 2023년 8월 이후 최고치를 기록했다. 전월세 전환율이 높아졌다는 것은 전세보증금을 월세로 환산했을 때 월세가 높아졌다는 의미다. 전세보증금이 2억원일 때 전월세 전환율이 3%라면 월세가 50만원이지만 전월세 전환율이 4%로 올라가면 월세가 67만원으로 뛴다. 김인만 김인만부동산경제연구소 대표는 “전셋값 상승이 매매가격을 밀어 올리는 부작용이 있는 것은 사실”이라면서도 “한국의 임차 주거비용이 선진국 대비 저렴한 이유는 집값의 절반 수준인 전세와 전셋값에 연동하는 월세도 상대적으로 낮기 때문”이라고 분석했다. 이어 “전세대출이 안 나와 올리지 못한 전세금은 월세로 전환되는데, 대출 이자보다 높은 월세를 내면서 종잣돈을 모으는 건 매우 어려운 일이기에 내 집 마련의 꿈은 더 멀어진다”며 “전세대출 규제는 사회초년생, 신혼부부 등 서민층의 주거 사다리를 걷어차는 정책이 될 것”이라고 지적했다.
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