부동산 격변기 내집마련 전략 단기간 급등한 강남 신축 따라 서울 집값 ‘키맞추기’ 이어질듯 가성비좋은 오래된 아파트 주목 짧은 기간 관망세 이어져도 2년뒤까지 수도권 입주 가뭄 갈수록 상승 압력 거세질것
2년뒤까지 수도권 입주 가뭄2025 서울머니쇼에 연사로 나선 부동산 전문가들이 올해 부동산 시장 특징으로 거론한 단어다. 다만 안갯속에서도 알짜 매물을 찾는 노력을 기울여야 할 때라고 강조했다. 스트레스 총부채원리금상환비율 등 강도 높은 대출규제는 부동산 매수 심리를 억누르고 있고, 미국의 ‘관세정책’ 등 거시경제 상황은 주택 매매가격 하락 요인으로 작용하고 있다.
반면 2년간 계속된 서울 전세가격 상승 등 매매가격을 밀어올릴 요소도 혼재돼 있다. 새 정부 출범을 앞두고 정책 불확실성은 최고조다. 이 때문에 8일 서울 강남구 코엑스에서 열린 2025 서울머니쇼에 참석한 부동산 전문가들은 단기적으로는 시장 관망세가 이어질 것이라는 입장을 보였다. 하지만 조기 대선 실시 이후 하반기로 갈수록 수급 불안에 따른 매매가격 상승 압력도 심해질 것이라는 예상이 많았다. 이 때문에 “똘똘한 투자 전략이 매우 중요한 시기”라는 조언이 줄을 이었다. 1주택자와 무주택자 등 ‘살 집’을 찾는 실수요자들은 저가 매물을 선별해 투자할 필요가 있다는 뜻이다. 앞으로 주택 가격 상승 여력이 높은 지역으로는 서울 광진·마곡과 위례, 하남미사, 인덕원 등 서울 외곽과 주변 경기 지역이 꼽혔다. 짧은 기간에 가격이 급등한 강남 3구나 용산구와 달리 ‘가성비 투자’가 가능하다는 이유에서다. 비슷한 논리로 최근 2~3년간 매수세가 집중적으로 몰렸던 신축 아파트 말고 10~15년 차 아파트를 눈여겨보라는 조언도 있었다. 재건축 유망 지역으로는 서울 한강변과 양천구 목동 등이 꼽혔다. 이들 전문가는 현재 상황이 ‘관망세’이기는 하지만 부동산 시장을 아예 쳐다보지 말아야 하는 상황은 아니라고 입을 모았다. 지금은 가격 하락 요인과 상승 요인이 팽팽하지만 시간이 갈수록 상승 압력이 더 강해질 가능성이 높다는 것이다. 최환석 하나은행 부동산투자자문센터 센터장은 “주택 거래량, 수요자 구매력, 주택 공급, 금리 등 가격을 결정하는 요소는 여러 가지지만 결국 장기 방향을 결정하는 것은 수급 문제”라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “투자 측면에선 기다려야 하는 타이밍이지만 실거주 입장에선 급매물 위주로 관심을 가져야 할 시기”라고 내다봤다. 실제로 부동산R114에 따르면 내년 서울 입주 물량은 9640가구, 2027년엔 9573가구로 예상된다. 올해 예정 물량의 4분의 1 수준이다. 경기 지역도 입주물량이 평년보다 적다. 권영선 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “수도권에서 적어도 3년은 전월세 가격이 불안할 위험이 높다”며 “부동산 시장에 상당한 영향을 미칠 요소”라고 말했다. 전문가들은 집값 향방에 영향을 줄 또 다른 요소로 ‘금리’를 꼽았다. 전월세 가격이 올라가는데 주택담보대출 금리까지 내려가면 주택 매매가격에 상당한 압력을 줄 수 있다는 것이다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “금리 인하 전망이 대부분이지만 속도가 많이 늦다”며 “주택 공급 문제와 금리가 어떻게 얽히느냐에 따라 파급력이 달라질 것”이라고 내다봤다. 새 정부의 주택 정책에 대해서는 ‘투트랙’으로 진행될 가능성이 높다는 분석이 많았다. 인구 감소와 산업 기반 약화로 하방 압력이 가중된 지방 부동산 시장에는 완화책을, 주택 수급 문제로 상승 압력이 강한 서울·수도권은 상대적으로 규제 분위기가 지속된다는 예측이었다. 박 위원은 “서울 주택 보급률이 93.6%인데 2009년 이후 가장 낮은 상황”이라며 “어떤 정부가 들어서더라도 부동산 시장 안정이 목표인 입장에선 규제를 풀기가 만만치 않을 것”이라며 “특히 대출규제가 즉각적인 효과를 노리기 쉬운 만큼 현재 기조가 유지될 가능성이 높다”고 말했다. 투자가 유망한 지역을 묻는 질문에는 서울 외곽 지역이 꼽혔다. 강남 3구 등 기존 인기 지역은 짧은 기간에 ‘가격 매력’이 낮은 반면, 나머지 서울 지역은 상승 여력이 있다는 것이다. 최 센터장은 “강남 3구와 마용성 등은 2021~2022년에 기록한 전고점을 돌파한 반면, 나머지 지역은 15~20%가량 낮은 상태”라며 “양극화를 피할 수 없는 추세라도 일정 부분의 ‘갭 메우기’는 나올 수 있다”고 내다봤다. 그러면서 “위례, 하남미사, 서울 동대문·마곡, 인덕원 등 기반시설을 잘 갖춘 지역을 눈여겨보라”고 강조했다. 권 팀장은 “한강뷰를 갖췄지만 동쪽에 치우친 점 때문에 저평가된 광장동도 전망이 괜찮다”며 “수도권광역급행철도-B노선 효과가 기대되는 인천 송도 등도 호흡을 길게 가져가면 유망하다”고 밝혔다. 박 위원도 “가격이 저평가된 매물을 골라야 할 때”라며 “완공 10~15년 차의 1000가구 이상 역세권 대단지 아파트면 고려할 만하다”고 추천했다. 완공 5년 차 이내 새 아파트보다는 가격이 상대적으로 저평가됐지만 품질 측면에서는 큰 차이가 나지 않는다는 지론이다. 그는 “양극화가 심해질 때는 아파트를 매도할 때의 환경도 고려해야 한다”며 “이 같은 측면에서 환금성이 좋은 단지가 유망하다”고 밝혔다. ‘격변기 부동산 전망과 내 집 마련 전략’을 강연한 고 교수는 노원구 중계동과 양천구 목동 등을 주목해야 한다는 입장을 보였다. 그는 “노원구 상계동이나 중계동은 가격도 저렴하지만 동부간선도로 지하화나 동북선 개통, GTX 개통 등 기반시설이 좋아질 여건이 있다”며 “학원가 등 실거주 목적의 수요가 많기 때문에 시장만 정상화된다면 충분한 안전 마진을 확보할 수 있다”고 평가했다. 이어 “20억원을 전후한 매물을 찾는 주택 수요자라면 강남·용산보다 가격이 눌려 있는 목동 재건축 단지를 주목해볼 만하다”고 덧붙였다.
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