낡은 도심 공공주도로 재개발9·7대책으로 시즌2 추진 예고文정부도 5년간 10만가구 약속사업승인난 곳은 겨우 9천가구공사비 치솟고 주민 갈등 심각사업성 높여 민간참여 늘려야
사업성 높여 민간참여 늘려야 정부가 9·7 주택 공급 대책에서 도심 공급 방안의 핵심으로 내세운 공공 도심복합사업의 실행력에 대한 우려가 나오고 있다. 이재명 정부는 문재인 정부 시절 도입했던 이 사업의 '시즌2'를 예고하며, 수도권에 5년간 5만가구를 공급하겠다고 예고했다. 하지만 도심복합사업은 정작 제도 도입 후 5년간 사업계획이 확정된 곳이 7곳, 9000여 가구에 불과했다.
9일 매일경제신문사가 한국토지주택공사의 '도심 공공주택 복합사업 사업지구별 추진 현황' 등을 분석한 결과에 따르면 지난달까지 전국에서 도심복합사업 후보지로 선정된 곳은 73곳, 10만3519가구였다.반면 지구 지정 단계는 14곳, 예정지구는 7곳, 후보지 단계인 사업지는 18곳이었다. 전체의 64.1%가 사업계획을 마련하지 못했다는 얘기다. 후보지로 선정됐다가 주민 동의를 얻지 못해 사업지가 철회된 곳도 27곳, 2만7735가구에 달했다. 2021년 도입된 도심 공공주택 복합사업은 역세권, 준공업지역, 저층 주거지 등 도심의 빈 땅을 대상으로 LH 등 공공이 시행자로 나서는 사업이다. 현재 후보지로 남아 있는 46곳 중 18곳은 지정 후 5년째 사전 검토, 주민 설명회 단계에 머물러 있다. 민간 재개발보다 사업 추진 속도가 더 느린 것으로 해석 가능하다. 사업이 늘어진 이유는 복합적이다. 우선 주민들의 이해관계가 복잡하다는 평가가 많다. 낡은 도심이 사업 대상지인 만큼 고령층, 세입자, 건물주, 상인 등 관련자들의 상황이 모두 얽혀 있다는 것이다. 실제로 그동안 도심복합사업 주민 설명회가 파행으로 이어진 경우가 많았다. 게다가 공공성 확보를 위해 분양가상한제를 적용하고, 공공분양·임대를 일정 비율 이상 도입해야 하는 사업 방식 자체에 반발하는 주민들도 많다. 개발이익 일부를 공공이 환수하는 만큼 주민들의 부담은 커질 수밖에 없기 때문이다. 하지만 이재명 대통령은 대선 후보 시절 도심복합사업 확대를 공약으로 제시했고, 9·7 주택 공급 확대 방안에도 포함시켰다. 사업성을 높이기 위해 여러 인센티브도 추가했다. 기존에 역세권 지구에만 적용되던 용적률 1.4배 완화 기준을 저층 주거지까지로 3년간 한시적으로 확대하고, 지자체에 주민대표회의 관리·감독 권한을 부여해 주민 갈등을 방지하겠다는 구상이다. 또 일몰제도 폐지하고, 지구 지정 및 사업 승인 단계 절차를 개선해 도심복합사업을 상설화하겠다는 목표다. 하지만 전문가들의 반응은 회의적이다. 적정 공사비에 대한 대책이 포함되지 않았고, 주민 갈등을 방지하는 대책도 한계가 있다는 것이다. 실제로 도심복합지구 중 시공사를 선정한 2곳도 유찰을 겪고 사업비를 올린 후에야 시공사를 찾을 수 있었다. 지자체가 추진하는 정비사업과 충돌 위험이 높다는 사실도 문제다. 실제로 서울시는 신속통합기획, 모아주택·모아타운 사업 등과 도심복합사업 영역이 겹쳐 사업 실행력을 잃을까 우려하고 있다. 예를 들어 LH가 역세권 용적률을 최대 700%까지 상향한 계획을 세울 경우 서울시가 지켜온 도시계획 원칙과 충돌할 위험이 있다. 서울시는 일조권 등을 고려해 역세권 개발사업의 용적률 상한선을 500%로 하고 있다. 과밀화와 주민 갈등에 대한 우려가 제기되는 이유다. 또 도심복합사업 일몰제를 폐지한 것도 다른 정비사업과 형평성에 문제가 있다는 지적이 나온다.
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