재개발·재건축 '용적률 상향' 공약…오히려 사업 늦출 수도 [안장원의 부동산 노트]

이재명 더불어민주당 후보가 재개발·재건축 용적률 상향 및 분담금 완화, 김문수 국민의힘 후보는 재개발·재건축 규제 혁신, 이준석 개혁신당 후보도 재개발·재건축 용적률 상향을 각각 내세웠다. 기존 주민이 가져가는 주택을 제외하고 일반분양을 늘려 사업비에 보탤 수 있기 때문에 사업성도 좋아져 도심 주택공급을 늘리려면 재개발·재건축 용적률 상향이 필수적이다. 그동안의 규제 완화를 발판으로 지난해 이후 서울 재개발·재건축 90곳이 10만 가구 정도 새로 짓는 정비계획을 수립했는데 사업을 '일단 멈춤' 할 수 있다.

3년 전 지난 선거와 달리 이번 대선에선 부동산 공약이 큰 주목을 받지 못하고 있다. 대통령 탄핵을 둘러싼 정쟁에 묻힌 탓도 있지만 부동산시장이 과열되지 않은 영향이 크다. 1986년부터 집값 통계를 낸 KB국민은행 자료를 보면 지난 3년 윤석열 전 대통령 재임 기간 집값이 역대 대통령 중 처음으로 내렸다. 주택공급 역대 최저 수준 이런 가운데서도 주요 후보들은 지난 대선 때와 마찬가지로 한목소리로 주택공급 확대를 외치고 있다.

최근 주택공급 실적이 급격히 떨어져 앞으로 주택공급 부족이 우려되는 상황에서 필요한 공약이다. 2023~2024년 주택건설인허가 실적이 2년 연속 43만 가구에 그쳤다. 연간 43만 가구는 1999년 외환위기 이후 가장 적다. 착공도 2023년 25만구, 지난해 31만 가구로 2008년 금융위기 수준이다. 인허가와 착공은 2~3년 뒤 미래 주택공급 지표다.특히 서울 주택공급 부족이 심각하다. 서울시에 따르면 내년 서울에서 준공 예정인 아파트가 2만4000가구로 올해의 절반 정도에 불과해 지난 5년간 연평균의 60% 정도로 급감할 전망이다. 서울은 주택이 절대적으로 모자란다. 2023년 기준으로 일반가구 수 대비 주택수 비율인 주택보급률이 93.6%다. 주택수가 일반가구수보다 27만 가구 부족하다.서울 집값은 이미 지난해부터 다른 지역에 앞서 오름세로 돌아섰고 강남 등에선 상승 폭이 커졌다.이재명 더불어민주당 후보가 재개발·재건축 용적률 상향 및 분담금 완화, 김문수 국민의힘 후보는 재개발·재건축 규제 혁신, 이준석 개혁신당 후보도 재개발·재건축 용적률 상향을 각각 내세웠다. 용적률을 높이면 같은 땅에 더 많은 주택을 지을 수 있다. 기존 주민이 가져가는 주택을 제외하고 일반분양을 늘려 사업비에 보탤 수 있기 때문에 사업성도 좋아져 도심 주택공급을 늘리려면 재개발·재건축 용적률 상향이 필수적이다. 이전에도 용적률 상향이 적극 추진돼 이명박 정부가 자치단체 조례로 제한된 용적률을 법적상한까지 풀었고 윤 정부는 법적상한의 120%까지 가능하게 했다. 노후계획도시에선 한도를 법적상한의 150%까지 높였다. 아파트가 많은 지역인 3종 주거지역의 법적상한 용적률이 300%다. 법적상한 완화 이전 대개 250%에서 360%까지, 1기 신도시 등 노후계획도시는 450%까지 허용됐다. 현 정부가 추진해 현재 국회에 올라가 있는 재개발·재건축촉진특례법은 법적상한의 120% 한도를 130%로 올릴 수 있게 했다. 용적률 상향에 한계효용 체감의 법칙 용적률만 올리면 재개발·재건축이 활성화할까. 현실적으로 용적률을 높이는 데 제약이 많다. 실제 적용 용적률은 건축기준, 주변 여건 등에 맞춰야 하므로 단지 여건에 따라 법적 허용 한도까지 올리지 못할 수 있다. 3종 주거지역에서 법적상한인 300%까지는 웬만해선 가능하지만 300%가 넘으면 많이 올리기 어렵다. 서울 강남구 대치동 은마가 법적상한의 120%인 360%까지 허용됐지만 과밀 우려에 따라 320%로 수정했다. 분당 등 1기 신도시 자치단체들은 해당 지역 도로 등 기반시설에 과부하가 걸리지 않는 범위의 기준용적률을 450%보다 훨씬 낮은 326~350%로 정했다. 사업성이 용적률에 비례해 좋아지는 것도 아니다. 용적률이 올라갈수록 임대주택 등 공공기여가 증가하고 층수가 올라가 공사비 부담이 커지기 때문이다. 노후계획도시에선 기준용적률 이하에선 용적률 증가분의 10%를, 기준용적률을 초과하면 41%를 공공기여로 내놓아야 한다. 재개발·재건축의 용적률 사업성에도 한계효용 체감의 법칙이 작용하는 셈이다. 빵을 하나 더 먹을 때 때 얻는 만족감이 줄어들듯 용적률을 120%로 올린다고 사업성이 20% 올라가지 않는다는 말이다.용적률 상향이 오히려 재개발·재건축 사업을 더디게 하기도 한다. 단지들이 더 높은 용적률을 적용받기 위해 용적률 규제 완화를 기다리며 사업을 미루기 때문이다. 대치동 은마는 2023년 2월 법적상한으로 재건축계획을 세웠다가 지난해 도입된 법적상한의 120%를 적용받기 위해 정비계획 변경 절차를 밟고 있다. 더 높은 용적률로 갈아타느라 사업이 2년 넘게 지체되고 있다. 규제 완화 효과 상쇄하는 재건축부담금 용적률 완화가 난맥상을 보이기도 한다. 재개발·재건축을 다루는 법이 중복되고 복잡하다. 기존 도시정비법·도시재정비법·소규모주택정비법 외에 현 정부 들어 노후계획도시특별법·도심복합개발법이 생겼다. 국회에 계류 중인 특례법도 추가될 수 있다. 백준 J&K도시정비 대표는 “용적률 완화가 잇따르고 관련 법이 자꾸 생기는 것에 대해 조합들이 반기면서도 한편으론 우왕좌왕하고 있다"며"순항하던 사업장도 추가 완화 기대감에 사업 속도를 늦추기도 한다"고 말했다. 그동안의 규제 완화를 발판으로 지난해 이후 서울 재개발·재건축 90곳이 10만 가구 정도 새로 짓는 정비계획을 수립했는데 사업을 '일단 멈춤' 할 수 있다. 재개발·재건축 사업이 규제 완화 '수렁'에 빠지는 것이다. 지금은 용적률 완화보단 사업 속도를 높일 수 있는 정책이 시급하다. 현재 정체된 재개발·재건축 발목을 잡고 있는 것은 용적률보단 공사비 급등, 비효율적인 인허가 절차, '억' 소리 나는 재건축부담금 등이다. 준공 후 현금으로 내야 하는 재건축부담금 이슈는 집값이 많이 오른 강남을 중심으로 가시화하면서 용적률 등 규제 완화 효과를 상쇄해 사업에 급제동을 걸 수 있다.안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr

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