계속된 고물가에 금리인하 시점이 늦춰지면서 2024년은 고금리가 지배하는 한해가 될 전망입니다....
계속된 고물가에 금리인하 시점이 늦춰지면서 2024년은 고금리가 지배하는 한해가 될 전망입니다. 금리인하가 시작되더라도 제로금리 수준의 저금리로는 돌아가기 힘들다는 예측도 있습니다. 저금리의 돈을 손쉽게 빌려 쓰던 이지머니 시대가 끝났다는 의미입니다. 문제는 저금리 시대 투자된 부동산 자산입니다. 고물가에 따른 소비위축, 인구감소에 따른 수요위축, 고금리 이자부담까지 겹치면서 버블이 꺼지고 있습니다. 경향신문은 ‘공실수렁’ 기획 연재로 새해 상업용 부동산 상황을 점검합니다.신촌역 1번 출구 앞 분식 노점에서 한 노인이 어묵꼬치를 입에 넣으며 혼잣말처럼 중얼거렸다. 20여년이 넘도록 이 노점은 같은 자리를 지켰는데, 그 사이 주변은 많이 바뀌었다. 열 걸음 떨어진 3층짜리 건물은 투썸플레이스가 자리를 비우고 나가면서 1층이 휑하게 비었다. 최근 리모델링을 거쳐 깨끗해진 건물 내부는 빈공간과 더해져 적막이 한층 더 깊게 울렸다.
2020년 하반기~2021년 상반기는 전국적으로 집값이 날뛴 부동산 활황기였다. 하지만 이것만으론 너도 나도 건물주가 된 이유를 설명하는 데 한계가 있다. 이 시기는 제로 기준금리, 일명 ‘ZIRP 시대’가 본격화한 구조적 전환기였다. ZIRP의 위력은 막강했다. 2015년부터 2019년까지 유지된 1~2%대 기준금리도 상당히 낮은 수준이었지만, ZIRP 이후 건물 거래 시장은 하루 아침에 달라졌다. 가장 먼저 금융권의 태도가 바꼈다. 건물 등 상가·오피스텔을 투자할 때 적용되는 ‘RTI 1.5’ 허들이 무너졌다. RTI 1.5는 건물을 임대해 버는 소득이 대출이자에 비해 1.5배 이상 높아야 한다는 일종의 대출 규제다. 대출이자가 ZIRP로 낮아지면서 누구나 상업용 건물을 매입할 기회가 열렸다.
또 다른 서교동 건물주는 6층짜리 건물을 2021년 4월 120억원에 매입하면서, 은행 채권은 건물 가액보다 큰 125억원이 잡혔다. 대출이 매입가의 104%라는 얘기다. 이화여대 일대에선 58억원을 대출받아서 62억5000만원짜리 토지를 매입해 새로 건물을 올린 건물주도 있었다. 자기돈은 단 4억여원이었다. 이들의 영끌엔 이유가 있었다. ZIRP 기조에선 예·적금을 넣는 것보다 빚을 내 건물을 사는 게 경제 주체들에겐 더 매력적인 선택이었다. 2021년 초 시중은행의 1년 정기예금금리는 ‘0.38~0.76%’이었는데 이때 신촌·이대 집합건물 투자수익률은 2%였다. 저금리의 예·적금보다, 레버리지를 극도로 당긴 위험 투자의 유혹을 경제주체들이 외면하기는 쉽지 않았다.
신촌과 같이 공실로 비어둔 건물은 이자 부담이 눈덩이처럼 불어나고 있다. 2020년 모 건물주가 대출 62억원을 끼고 88억원에 매입한 창천동 건물은 4층 전층이 비어있다. 건물주는 당시 10개월간 800만원 임대료를 할인해준다는 조건으로 임차인을 들였다. 하지만 얼마 안가 임차인이 나가면서 공실이 됐다. 이화여대로에 위치한 건물은 최근 준공했는데, ‘임대문의’ 깃발이 4층 전층에서 펄럭이고 있다. 이 건물주는 2021년 매입가 대비 92.8% 대출을 끼고 해당 부지를 사들였다.
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