시장은 뜨거운데, 믿을 만한 ‘집값 통계’가 없다

[한겨레S] 정남구의 경제 톡 _ 실거래가로 검증해보니

김아무개씨는 자녀가 장성해 다 집을 떠나고 넓은 집에 부부 둘만 산다. 고민 끝에 서울 마포구에 있는 집을 팔고 지하철이 잘 연결된 수도권 새도시의 작은 집으로 이사할까 하고 집값 시세를 자주 살펴보고 있다. 네이버 부동산 시세를 주로 보는데, 그는 “호가가 실거래가보다 터무니없이 높은 경우가 많아 ‘가격 협상을 잘 못하는 나 같은 사람은 집 사고팔았다가 바보가 될 수 있겠다’는 생각이 든다”고 걱정했다. 집값 흐름도 그에게는 큰 관심사인데 언론에 계속 보도되는 한국부동산원이나 케이비국민은행의 통계도 “실거래가와 차이가 매우 큰 호가를 반영해 산출한 것 같아 믿음이 가지 않는다”고 그는 말했다.

두곳 모두 실거래가만으로 지수를 산출하지 않는다. 거래가 이뤄진 표본이 적어서 애초 불가능하다. 한국부동산원은 “소속 전문 조사원이 조사 대상 주택의 실거래가 및 거래 사례 요인 비교를 통해 가격을 결정하여 시스템에 입력하거나, 거래 사례가 없을 경우 매물가격 협력 공인중개업소 및 거래정보 사이트 조사가격 등을 종합하여 거래 가능 가격을 판단한다”고 설명한다. 국민은행은 “표본주택이 거래가 된 경우에는 실거래가격을, 거래가 되지 않은 경우에는 매매 사례비교법에 의하여 조사된 가격을 해당 지역 부동산중개업소에서 직접 온라인상 조사표에 입력”한다고 설명한다. 호가는 절대 조사하지 않는다고 강조하지만, 중개업소 가격이 호가와 아주 무관하다고 보기도 어렵다.

한국도시연구소의 지수화한 실거래가는 2017년부터 2021년 사이 단기간에 큰 폭으로 출렁거리는 일이 잦았다. 2018년 8월27일 115.4에서 6개월 뒤인 2019년 2월18일 66.1까지 급락했고, 2019년 12월16일 106.1까지 올랐다가 넉달 뒤인 2020년 4월6일 73.5까지 떨어졌다. 몇달 사이에 냉탕과 온탕을 오간 모양새다. 이 기간 동안 한국부동산원과 국민은행 지수는 비교적 평탄한 가운데 소폭 상승했는데, 추세는 세 지수가 모두 비슷하다.적은 표본에 검증 없이 발표지수화한 실거래가로 보면 2021년 8월2일 107.8에서 2022년 10월24일 76.2까지 떨어졌지만 그 뒤 급반등해 올해 6월26일 112.6까지 큰 폭으로 오른다. 이와 달리 한국부동산원 지수는 2022년 8월부터 올해 6월 말까지 계속 하락한다. 국민은행 지수도 2022년 6월부터 올해 6월까지 계속 하락한다.

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