유럽 고금리 현상 지속과 오피스 공실률 증가 원인 전반적 환변동 위험도 커져
전반적 환변동 위험도 커져 고금리 여진이 해외 부동산 펀드의 잇따른 부실로 이어지고 있다. 스페인 바르셀로나의 글로벌 대기업이 임차한 빌딩의 자산가치도 30% 이상 급락했다.지난 20일 기준가격은 932.73이었는데, 하루 새 596.42로 떨어진 것이다. 펀드의 가치가 하락함에 따라, 설정 후 수익률도 -22.3%로 손실권으로 돌아섰다안정적인 임대 수익과 향후 매각을 통한 자본 차익 기대감에 투자자금 541억원이 몰렸고, 지난 2018년 출시됐다.재평가 결과 이지스글로벌부동산투자신탁204호 펀드가 보유한 외화 주식의 공정가치는 2350만유로로 추정됐다. 이는 지난해 말 해당 빌딩의 감정평가금액과 크게 차이가 난다.
감정평가금액이 변동한 이유는 고금리 현상 지속이다. 유럽 중앙은행은 2023년 말까지 기준금리를 4.5%까지 인상한 바 있다. 최근 한 차례 인하해 기준금리는 4.25%를 기록하고 있지만 여전히 과거 저금리 시절과 비교하면 높은 수준이다.재택근무가 새로운 산업 트렌드가 자리 잡으면서, 오피스 공실률이 증가한 점도 문제다. 공실률이 증가하면, 시장이 평가하는 오피스 자산의 가치는 하락한다. 한편 해외 부동산 펀드 시장 내 환 변동 리스크도 커지고 있다. 최근 ‘한국투자뉴욕오피스부동산투자신탁1호’, ‘한국투자벨기에코어오피스부동산투자신탁2호’ 펀드는 환전략을 종전 환헷지에서 환노출로 전환했다.
환율 변동에 따른 평가손익 변동성을 낮추기 위해 대부분 해외 부동산 상품들은 환헷지 전략을 쓴다. 하지만 이 계약을 제공하는 은행들이 펀드 부실 우려에 계약 연장을 거부하면서 환차손 우려가 커지게 됐다.
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